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인천연구원, "계양 귤현동 군부대 이전, PFV 민관공동개발이 최적 대안"

2026/08/03

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- 도심 속 섬으로 남았던 계양 귤현동 군부대…계양·검단 연결하는 신성장축 기대 -
- 재정 부담·공공성 약화 동시에 극복…자금 조달 유연한 'PFV 민관공동개발' 제안 -

인천연구원 ‘군부대이전사업 사업성 제고 방안 연구’를 발표했다.

인천 계양구 귤현동 도심에 위치한 군부대를 이전하고 종전부지를 개발하는 사업이 지역 발전의 새로운 전환점이 될 것으로 기대되는 가운데, 사업의 성공을 위해서는 공공성과 사업성을 동시에 확보할 수 있는 개발 방식과 제도 개선이 필요하다는 연구 결과가 나왔다.

인천연구원은 최근 '군부대이전사업 사업성 제고 방안 연구' 보고서를 발간하고, 대규모 재원이 투입되는 군부대 이전사업의 안정적인 추진을 위해 민관공동개발(PFV) 방식을 도입하는 것이 가장 현실적인 대안이라고 제안했다. 

계양구 귤현동 군부대는 도시가 확장되면서 현재는 도심 한가운데 위치하게 됐다. 군사시설 보호구역으로 인한 재산권 제한과 개발 제약은 물론, 안전사고 우려도 지속적으로 제기되면서 지역 주민들 사이에서는 오래전부터 이전 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 

연구원은 군부대를 이전한 뒤 종전부지를 도시개발사업으로 조성하면 인근 계양신도시와 검단신도시를 연결하는 새로운 성장축을 형성할 수 있을 것으로 분석했다. 이를 통해 원도심 활성화와 지역 균형발전에도 긍정적인 효과를 기대할 수 있다는 설명이다. 

다만 사업 규모가 수조 원에 이를 것으로 예상되는 만큼 사업 추진 방식이 무엇보다 중요하다고 지적했다.

보고서는 인천시가 단독으로 사업을 추진할 경우 재정 부담이 크고, 반대로 민간에 전적으로 맡길 경우 공공성이 약화될 가능성이 있다고 분석했다. 이에 공공의 관리·감독 기능과 민간의 자본 조달 및 개발 역량을 결합한 '민관공동개발'이 가장 적합한 방식이라고 제안했다. 법인 형태는 자금 조달이 유연하고 세제 혜택을 받을 수 있는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 효율적인 대안으로 제시됐다. 

재무적 사업성 분석에서는 기본 시나리오 기준으로는 사업성이 확보되는 것으로 나타났다. 그러나 분양시장 침체나 공사비 상승이 발생할 경우 수익성이 크게 악화될 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 개발제한구역 해제와 관계기관 협의 등 행정절차 역시 사업 추진의 주요 변수로 꼽혔다. 

연구원은 안정적인 사업 추진을 위해 네 가지 정책 과제를 제시했다.

우선 개발제한구역 해제와 합의각서 체결 등 초기 행정절차를 민간이 지원할 수 있도록 공모 조건에 반영해 사업 추진 속도를 높여야 한다고 제안했다. 또한 기부대양여 방식의 사업비 산정 기준에 금융 조달 비용을 현실적으로 반영해 사업성을 높일 필요가 있다고 강조했다.  

이와 함께 사업 초기 단계부터 정밀 엔지니어링을 실시해 토목공사 비용을 정확하게 예측하고 위험 요소를 줄여야 하며, 미분양과 자금 유동성 위험을 최소화하기 위해 전체 사업을 여러 구역으로 나눠 순차적으로 개발하는 방식도 필요하다고 제안했다.  

연구를 수행한 배덕상 인천연구원 연구위원은 "현행 기부대양여 제도는 사업 추진 과정에서 불확실성이 크다"며 "안정적인 군부대 이전사업을 위해서는 법령과 행정규칙을 현실에 맞게 개선할 필요가 있다"고 밝혔다. 

이번 연구는 계양구 귤현동 군부대 이전사업이 단순한 시설 이전을 넘어 원도심 재생과 신도시를 연결하는 핵심 개발사업으로 추진되기 위해서는 사업성 확보와 제도 개선이 함께 이뤄져야 한다는 점을 제시했다. 특히 시민들의 재산권 보호와 도시 경쟁력 강화를 위해서는 공공성과 민간의 개발 역량을 조화롭게 결합하는 사업 구조 마련이 향후 사업 성패를 좌우할 것으로 전망된다.

IBS 인천방송 이기신 기자

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